Conforme destaca o administrador da Marco Marchetti Hotéis Ltda., Gianmarco Marchetti, a escolha da hospedagem influencia o contrato assinado, os serviços recebidos e até os impostos pagos por quem investe no imóvel. Entre eles, o flat, o apart-hotel e o residencial são confundidos com frequência, embora sigam lógicas bem diferentes. Essa confusão leva viajantes a criar expectativas erradas e investidores a projetar retornos que não se confirmam na prática. Pensando nisso, a seguir, detalharemos cada modelo. Portanto, continue lendo e descubra qual deles atende melhor ao seu objetivo.
Como funciona cada modelo de hospedagem?
O flat é um empreendimento com unidades individuais, geralmente em condomínio, que oferece serviços de hotelaria ao morador ou ao hóspede. O apart-hotel segue modelo parecido, porém com operação hoteleira mais estruturada, com recepção e administração profissional da estadia. Já o residencial é um imóvel comum, destinado à moradia, sem prestação habitual de serviços hoteleiros.
Na realidade, os termos flat e apart-hotel se sobrepõem no mercado, e muitos empreendimentos usam os dois nomes. Por isso, o nome comercial importa menos do que a estrutura real: quem opera o prédio, como funciona a convenção do condomínio e quais serviços constam em contrato, ressalta Gianmarco Marchetti.
Qual é a diferença de regime jurídico entre eles?
No residencial, a relação segue a lógica da locação, em que o inquilino ocupa o imóvel por prazo definido e assume contas e conservação. Na hospedagem hoteleira, o vínculo é de prestação de serviço: o hóspede paga pela estadia e pelo atendimento, sem criar relação de moradia. Segundo o gestor do San Marco Hotel (Brasília/DF), desde 2006, Gianmarco Marchetti, essa diferença altera prazos, direitos e responsabilidades.
Aliás, o investidor que compra unidade em empreendimento hoteleiro também entra em uma estrutura coletiva. A convenção do condomínio e o contrato com a operadora definem se o proprietário pode usar o imóvel livremente ou se precisa colocá-lo em um sistema de locação compartilhada. Ler esses documentos antes da compra evita surpresas.
Serviços: o que cada tipo de hospedagem entrega
Os serviços formam a diferença mais visível para quem se hospeda. Enquanto um modelo entrega estrutura completa, outro oferece apenas o espaço, e essa distinção pesa tanto na rotina do hóspede quanto no valor da diária ou do aluguel. Isto posto, veja como cada formato se posiciona nesse ponto:
- Flat: camareira, recepção e áreas comuns de lazer, com serviços que variam conforme o contrato do empreendimento;
- Apart-hotel: operação hoteleira completa, com limpeza diária, café da manhã opcional e atendimento em período integral;
- Residencial: ausência de serviços hoteleiros, com o morador responsável por limpeza, manutenção e contas.
Assim sendo, quem busca praticidade em estadias curtas tende a preferir o apart-hotel, enquanto o residencial atende melhor a quem precisa de autonomia e permanência longa. O flat ocupa o meio-termo, com serviços úteis e menos padronização. Desse modo, a melhor hospedagem depende do tempo de permanência e do nível de conforto esperado, frisa Gianmarco Marchetti.
Tributação: como cada hospedagem é taxada?
A tributação segue o tipo de atividade. De acordo com o administrador da Marco Marchetti Hotéis Ltda., Gianmarco Marchetti, a hospedagem hoteleira envolve um serviço, então a operação em geral recolhe o ISS, imposto municipal sobre serviços, além de tributos federais conforme o regime da empresa. No residencial alugado por pessoa física, a renda do aluguel entra no Imposto de Renda, e as alíquotas variam conforme o valor recebido.
Em termos concretos, a diferença aparece no fluxo de caixa. O morador de um imóvel residencial paga IPTU e condomínio, mas não enfrenta custos de operação hoteleira. Já o investidor em hospedagem profissional divide receitas com a administradora e assume despesas de mobília, manutenção e reposição, que reduzem o lucro final.
Logo, o proprietário de flat ou apart-hotel precisa observar como a operadora repassa os resultados, porque a forma de recebimento influencia a tributação da renda. Por isso, vale consultar um contador antes de investir e simular o retorno líquido, descontando taxas de administração, condomínio e impostos incidentes sobre a unidade.
Escolher a hospedagem ideal exige alinhar expectativa, contrato e imposto
Em última análise, o flat, o apart-hotel e o residencial atendem a perfis diferentes, e nenhum deles vence em todos os cenários. Isto posto, a decisão acertada nasce da combinação entre objetivo, prazo e leitura atenta do contrato, ressalta Gianmarco Marchetti. Portanto, quem compara regime jurídico, serviços e tributação escolhe com segurança, seja para se hospedar, morar ou investir.