Alex Nabuco dos Santos aponta que parte relevante da perda de valor no mercado imobiliário acontece antes mesmo da assinatura do contrato. Ela nasce quando expectativas são formadas sem base adequada e passam a orientar decisões de preço, uso e timing. O problema não está apenas em errar a projeção futura, mas em construir expectativas que não dialogam com a realidade do ativo desde o início.
Expectativas desalinhadas criam distorções silenciosas. Elas influenciam quanto se aceita pagar, quanto se espera receber e em quanto tempo o resultado deveria aparecer. Quando essas premissas não se confirmam, o ajuste ocorre por meio de frustração, perda de liquidez e concessões que poderiam ter sido evitadas.
Expectativa como variável invisível da decisão
A expectativa funciona como variável invisível. Ela não aparece na matrícula, no contrato ou no anúncio, mas orienta toda a lógica da decisão. Alex Nabuco dos Santos exemplifica que dois investidores podem comprar o mesmo imóvel e ter resultados completamente distintos apenas porque partiram de expectativas diferentes.
Quando a expectativa é realista, pequenas variações de mercado são absorvidas com tranquilidade. Quando é inflada, qualquer desvio se transforma em problema. O imóvel não muda, mas a percepção de valor sim. Esse desalinhamento inicial é o que corrói valor antes que qualquer fator externo entre em cena.
O erro de projetar cenários ideais
Um dos desalinhamentos mais comuns surge da projeção de cenários ideais. Crescimento contínuo da demanda, valorização rápida, liquidez imediata e renda estável ao mesmo tempo compõem expectativas difíceis de sustentar. Para Alex Nabuco dos Santos, quanto mais elementos perfeitos uma decisão exige, maior a probabilidade de frustração.
O mercado imobiliário é feito de ajustes, não de trajetórias lineares. Quando a expectativa ignora esse fato, o investidor passa a interpretar movimentos normais do ciclo como sinais de erro estrutural. O resultado é a pressão por correções precipitadas que aprofundam a perda de valor.
Expectativas e formação de preço
O preço pago reflete diretamente a expectativa embutida. Quando se paga antecipando um futuro otimista, a margem de segurança desaparece. Nesse caso, o imóvel precisa performar muito bem apenas para justificar o valor de entrada. Qualquer desempenho mediano passa a ser insuficiente.
Alex Nabuco dos Santos evidencia que expectativas desalinhadas empurram o preço para patamares que só fazem sentido em cenários específicos. Se esses cenários não se materializam no ritmo esperado, o mercado reprecifica o ativo. O ajuste ocorre pela liquidez primeiro, depois pelo preço.
Desalinhamento entre expectativa e uso real
Outro ponto crítico é o desalinhamento entre expectativa e uso real do imóvel. Muitos compradores projetam um uso que não se confirma na prática. Espera-se uma demanda que não aparece, um perfil de ocupante que não se interessa ou uma renda que depende de condições pouco prováveis.
Quando o uso real se mostra mais restrito do que o esperado, o valor percebido cai. O imóvel passa a competir em um mercado menor do que o imaginado. Conforme destaca Alex Nabuco dos Santos, essa diferença entre expectativa de uso e uso efetivo é uma das principais fontes de frustração patrimonial.
O impacto do tempo nas expectativas
O tempo é implacável com expectativas mal calibradas. Quanto mais o resultado demora a aparecer, maior a pressão psicológica para “fazer algo”. Vender antes do amadurecimento, conceder descontos excessivos ou mudar a estratégia de forma abrupta são reações comuns.
Na leitura de Alex Nabuco dos Santos, expectativas desalinhadas encurtam o horizonte do investidor. O longo prazo deixa de ser aliado e passa a ser visto como problema. Esse encurtamento compromete decisões que exigiriam apenas paciência e gestão.
Expectativa coletiva e contaminação decisória
As expectativas não se formam isoladamente. Elas são influenciadas por narrativas de mercado, comparações e casos pontuais de sucesso. Quando essas referências são absorvidas sem filtro, ocorre contaminação decisória. O investidor passa a esperar do seu ativo o mesmo desempenho de outros, ignorando diferenças relevantes.
Esse efeito coletivo amplifica erros. Muitos compram com a mesma expectativa inflada, o que sustenta preços temporariamente. Quando a realidade se impõe, o ajuste é simultâneo, aumentando a pressão sobre liquidez e valor.
Ajustar expectativa é proteger valor
Proteger valor começa por ajustar expectativas. Isso não significa ser pessimista, mas ser coerente. Expectativas bem calibradas consideram cenários medianos, não apenas os melhores. Elas incorporam tempo, fricção e imperfeições do mercado.
Alex Nabuco dos Santos frisa que decisões sólidas partem da pergunta correta: o imóvel funciona mesmo se nada extraordinário acontecer? Quando a resposta é positiva, a expectativa está alinhada. Quando depende de múltiplos acertos futuros, o risco já está embutido.
Valor preservado começa antes da compra
A preservação de valor não começa após a compra, mas antes dela. Ela nasce no alinhamento entre expectativa, preço, uso e tempo. Quando esses elementos conversam entre si, o imóvel tem espaço para atravessar ciclos com estabilidade.
Expectativas desalinhadas corroem o valor silenciosamente porque deslocam a decisão do campo técnico para o emocional. Ao ajustar expectativas desde o início, o investidor reduz ruído, amplia margem de segurança e transforma o tempo em aliado.
Comprar bem é, antes de tudo, esperar bem. Quando a expectativa respeita a realidade do ativo, o valor deixa de ser promessa e passa a ser construção.
Autor: Katrina Ludge